سایت مرجع دانلود پایان نامه -پشتیبانی 09361998026

پایان نامه رشته حقوق با موضوع فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي

ارسال شده در رشته حقوق

در این پست می توانید پایان نامه رشته حقوق با موضوع فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي را  با فرمت ورد word دانلود نمائید:

 فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي

 مقدمه:

پس از وضع مقررات ثبتي ناظر به معاملات اموال غير منقول اين مساله ر رديف مسايل پربحث مطرح شده است كه آيا معاملات اموال غير منقول ثبت شده بدون تنظيم سند رسمي باطل است؟ آيا تنظيم كنندگان مقررات ثبتي با وضع مقررات مزبور خواسته اند فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي را مثلاً فاقد هرگونه اثر و كان لم يكن اعلام كنند؟

با نگاهي به مقررات قانون ثبت و بررسي نتايج اجراي آن, آشكار مي شود كه اهداف وضع اين مقررات, ايجاد نظم حقوقي در روابط مالي و معاملاتي اشخاص در حد امكان و رفع ابهام و دفع منشاء كشمكش و تنگ كردن هر چه بيشتر زمينه بروز دعاوي و مشاجرات و نيز فراهم ساختن شرايط اشراف و كنترل قواي حاكمه نسبت به اموال و معاملات و امكان تصميم گيري و برنامه ريزيهاي ضروري براي اداره كشور بوده است.

با ثبت اسناد و املاك فرصت بحث و گفتگو در مورد صحت تاريخ و اصالت مندرجات و امضاي ذيل سند , از بين مي رود, ( ماده 70 قانون ثبت) و سند رسمي به عنوان يك دليل روشن و خالي از بسياري از ابهامات, به تحقق يك معامله و تعهد و يا تعلق مال معين به شخص خاص, دلالت مي كند. ثبت اسناد و املاك همچنين راه را براي دخالتهاي لازم و فعاليتهاي مناسب نظير وضع و اجراي مقررات مالياتي براي معاملات و تعهدات و مقررات مساعد براي تصميم و توسعه بهره برداري بهتر و مفيدتر از املاك و اراضي, هموار مي سازد.

در اين ميان يكي از اهداف الزامي كردن ثبت معاملات مربوط به اموال غير منقول, علاوه بر اهداف مذكور در بالا, جلوگيري از سوء استفاده مالكين از راه انجام معاملات متعارض نسبت به مال غير منقول و دريافت مكرر وجه به عنوان ثمن يا قسمتي از آن, از طرفهاي متعدد معاملات است؛ اما اين هدف همانطور كه ديديم مسلماً يك هدف منحصر يا مهمترين هدف نمي باشد.

با در نظر گرفتن قواعد و اصول حقوقي و در نظر داشتن اهداف مذكور در بالا بايد حكم فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي را استنباط كرد. در راه اين استنباط نه مي توان يك طرفه ذهن را در مسير اهداف مذكور ثابت كرد و نه مي توان بي توجه به آن, قواعد و اصول حقوقي را بدون اجراي يك تكنيك تفسيري مناسب عرفي, منشاء استنباط قرار داد.

بنابر مطالب بالا, موضوع اين مقاله, از حيث دامنه شمول, فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي است, كه وضعيت و حكم ساير معاملات مربوط به مال غير منقول نظير سلح آن از بحث اين مقاله نيز روشن شود. اما موضوع اين مقاله منحصر به فروش مال غير منقول با سند عادي نيست بلكه فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند عادي را هم در بر مي گيرد.

پس از بيان مقدمه بالا, مطالب اين مقاله را در دو گفتار مي آوريم و در پايان مسايلي را كه با موضوع مقاله ارتباط دارد بررسي مي كنيم: گفتار نخست _ وضعيت حقوقي فروش مالي غير منقول بدون تنظيم سند رسمي. گفتار دوم _ آثار فروش مالي غير منقول بدون تنظيم سند رسمي.

گفتار نخست:

وضعيت حقوقي فروش مالي غير منقول بدون تنظيم سند رسمي

اصل حاكميت اراده كه با عبارات گوناگون در مواد قوانوني (از جمله مواد 191 و 339 قانون مدني ) انعكاس يافته است, اقتضا مي كند كه تا حد امكان هر ماهيت حقوقي را كه اراده دو طرف يك قرارداد, انشا مي كند در عالم اعتبار و حقوق تحقق يابد و هيچ مانعي جلوي خلاقيت اراده انسان را نگيرد, مگر اينكه مانع مزبور, برخاسته از يك مصلحت نيرومند باشد كه مي توان رويارويي با فلسفه و مباني اجتماعي و اقتصادي آزادي اراده را داشته باشد؛ مانند جلوگيري از تاثير اراده, در تشكيل معامله مربوط به مواد مخدر, به هدف پاسداري از سلامت نسل جامعه. پس اصل مزبور در تفسير قراردادها و قوانين مربوط هميشه همراه ما خواهد بود. دست كشيدن از حاكميت اراده و آثار آن در برخورد با موانع قانوني هميشه مطلق نيست, بلكه با حدود و قلمرو مانعيت نص خاص قانوني متناسب بوده و ممكن است محدود به يك يا چند اثر حاكميت اراده باشد. بنابراين در صورت ترديد در اين كه آيا نص خاص مزبور, به طور مطلق حاكميت اراده را نفي مي كند يا فقط جلوي پاره اي از آثار آن را مي گيرد, مقتضاي اصل, شناختن اعتبار حاكميت اراده به طور محدود و نسبت به آثاري است كه مانعيت نص خاصي در برابر آن مسلم نيست.

با توجه به آنچه در بالا ذكر شد, بگوييم فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي را نمي توان باطل دانست, بلكه بايد آن را معامله صحيحي شمورد كه پيش از ثبت سند آن در دفتر اسناد رسمي, نميتوان وقوع آن را به صرف ارائه سند عادي نزد ادارات دولتي و محاكم دادگستري , آشكار ساخت. براي اثبات حكم مزبور, مطالب زير را مورد توجه قرار مي دهيم.

الف : اصل صحت. مطابق اين اصل هر معامله كه به وسيله طرفين انشا مي شود, بايد صحيح تلقي شود مگر اينكه خلاف أن اثبات شود. از اصل مزبور كه پشتوانه آن اصل مبنايي حاكميت اراده انسان در اعمال حقوقي و نيز مصلحت ساده كردن معاملات و رواج و ثبات بخشيدن به آن مي باشد, هرگز نمي توان چشم پوشيد مگر اينكه دليل قانوني در تضاد با آن قرار گيرد. اثبات خلاف اين اصل يعني اثبات بي اعتباري معامله اي, با دو جهت ارتباط پيدا مي كند. جهت موضوعي و جهت حكمي. در جهت موضوعي بايد وضعيت عيني معامله انشا شده, اثبات شود و در جهت حكمي لازم است, نص قانوني بي اعتباري نوع معامله داراي وضعيت مذكور را اعلام كرده باشد. مثلاً هرگاه اثبات بطلان قرارداد اجازه مزرعه اي مورد نظر باشد, ابتدا بايد اثبات گردد كه اين عقد در زمان انشا با وضعيت خاصي همراه بوده است. مثلاً مستاجر در زمان تشكيل عقد, تصريح كرده است كه قصد دارد در اين مزرعه خشخاش بكارد, و سپس لازم است وجود نص قانوني بر بطلان چنين قراردادي (مانند ماده 217 قانون مدني كه معامله همراه با تصريح جهت نامشروع را باطل اعلام كرده است), احراز گردد. در صورت عدم اثبات هر يك از دو جهت مذكور, از اصل صحت, درستي قرارداد نتيجه مي شود.

در مورد فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي, فرض اين است كه جهت موضوعي كه همان انشاي معامله بدون تنظيم سند رسمي باشد, محرز است ولي از جهت حكمي براي حكم بر بطلان آن بايد نص قانوني بر بطلان اين گونه قرارداد, نيز موجود باشد, كه با بررسي مقررات موضوعه, معلوم مي شود, چنين نصي وجود ندارد, بلكه از پاره اي مقررات قانوني, صحت و اعتبار آن استنباط مي گردد.

ب : در هيچيك از مقررات مربوطه بطلان و بي اعتباري فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي اعلام نشده است. ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاك هرگز دلالت بر بطلان بيع مال غير منقول ندارد و منحصراً سند ثبت نشده اي را كه بايد به ثبت برسد, غير قابل پذيرش در ادارات و محاكم اعلام كرده است. بنابراين نسبت به موضوع بحث ما آنچه در اين ماده مورد توجه و جرح قانونگذار قرار گرفته است, سند معامله است, نه خود معامله و نسبت به وضعيت مسند خود معامله, حكمي مقرر نگرديده است, و بسنده كردن قانونگذار به اعلام غير قابل قبول بودن سند در ادارات و محاكم و اعراض از بكار بردن اصطلاح حقوقي بطلان معامله با اين كه در مقام بيان آثار ثبت نشدن سند مزبور بوده اسا, قرينه اي قوي بر صحت قرارداد مربوط به عين مال غير منقول مي باشد. در اصطلاح حقوق و در زمينه تحليلي نمي توان غير قابل قبول بودن سند معامله را مرادف با بطلان آن معامله دانست. اگر منظور قانونگذار باطل معرفي كردن بيع مال غير منقول مي بود, بايد همين اصطلاح روشن باطل را نسبت به معامله مذكور بكار مي برد كه اعراض از اين اصطلاح , به وسيله قانونگذار با فرض باطل بودن عقد قابل توجيه نمي باشد.

در برخي از سيستمهاي حقوقي كشورهاي اروپايي, برخلاف حقوق ايران, صريحاً معامله مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي, غير معتبر اعلام شده است, مثلاً ماده 216 قانون مدني سويس , فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي را بي اعتبار معرفي كرده است.

تشريفات ثبت رسمي معاملات غير منقول, همچنين در حقوق ساير كشورهاي داراي حقوق مدرن (آلمان و لهستان), نيز وارد گرديده است و معاملات مال غير منقول ثبت نشده در سيستم حقوقي اين كشورها باطل اعلام شده است.

اما در پاره اي از سيستمهاي حقوقي اوپايي مانند حقوق فرانسه, بيع مال غير منقول يك عقد غير تشريفاتي است, يعني بدون تنظيم سند رسمي, نيز قرارداد مزبور معتبر است, ولي قابل استناد در برابر اشخاص ثالث نيست. استثنائاً مقررات مالياتي كه در 19 دسامبر 1963, وضع گرديده است, به منظور اخذ ماليات, هرگونه وعده يكطرفه بيع مال غير منقول, حق مربوط به غير منقول, حق كسب و پيشه, حق استيجاري, سهام بعضي از شركتهاي مربوط به اموال غير منقول را در صورتي كه در يك سند رسمي يا عادي كه ظرف ده روز ثبت شود, منعكس نگرديده باشد باطل اعلام كرده است.

به اين ترتيب بين دو سيستم حقوقي ايران و فرانسه, در پيروي از اصل اعتبار بيع مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي , قرابت وجود دارد و به نظر مي رسد كه مقررات مشابه در حقوق فرانسه مورد توجه نويسندگان قانون ثبت ايران بوده است. بنابريان هر چند عبارت در هيچيك از ادارت و محاكم پذيرفته نخواهد شد مذكور در ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاك بدواً مطلق به نظر مي رسد اما, بالحاظ تكنيك تفسير مقررات قانون مدني, بايد گفت منظور از اين كه سند ثبت نشده معامله مربوط به مال غير منقول در ادارات و محاكم پذيرفته نخواهد شد, به قرينه مجاورت عنوان محاكم با عنوان ادارت در ماده 48 مذكور, اين است كه برخلاف سند رسمي, تحقق مفاد آن مشكوك و مورد ترديد است و به صرف ارائه آن نزد ادارات و محاكم و بدون رسيدگي قضايي نميتوان به وقوع مندرجات آن, پي برد, نه اينكه در دعوي مطروح عليه امضاكننده, به خواسته اعلام وقوع معامله يا محكوميت طرف به تسليم مبيع يا ثمن, در مرجع قضايي صالح قابل استناد نباشد و دادگاه نتواند با تكيه بر آن و احراز انشاي معامله به وسيله طرفين واجتماع شرايط قانوني اعتبار عقد, وقوع آن را اعلام كند. از غير قابل پذيرش كردن سند ثبت نشده در ادارات نتيجه مي شود كه نمي توان براي اعمال تصرفات رسمي مالكانه, نظير وثيقه قراردادن ملك موضوع سند ثبت نشده, نزد بانك براي اخذ وام و گرفتن ثمن آن در صورت تملك آن به وسيله سازمان دولتي و تحصيل پروانه ساختمان, سند ثبت نشده را مورد استناد قرارداد و منظور از غير قابل پذيرش بودن سند ثبت نشده در محاكم و مراجع قضايي اين است كه نمي توان به صرف ارائه سند مذكور در نزد اين مراجع, انتقال مالكيت مال غير منقول را به خريدار ومالكيت فعلي او را نسبت به آن, اثبات كرد, مثلاً نم يتوان ملك مزبور را به عنوان وثيقه مورد قرار بازپرس يا داديار, معرفي كرد و در دعواي تخليه يا خلع يد عليه مستاجر يا غاصب براي اثبات ذيحق بودن نمي توان در دادگاه به آن استناد نمود. اما اين وضعيت سبب نمي شود كه دارنده سند ثبت نشده نتواند با استناد به آن, از دادگاه, درخواست رسيدگي به وقوع مفاد آن سند و اعلام اعتبار مندرجات آن را به عمل آورد. پس مقصود اين بوده است كه محاكم و مراجع قضايي مانند ادارات, در دعاوي كه موضوع و خواسته آن رسيدگي به اعتبار مفاد و مندرجات سند ثبت نشده نمي باشد, و محاكم در مقام رسيدگي به آن نيستند, نمي توانند سند ثبت نشده را بپذيرند و مفاد آن را صحيح و معتبر تلقي كنند.

يك سند رسمي معامله غير منقول از آن جهت به محض ارائه, وقوع معامله غير منقول و مالكيت خريدار را اثبات مي كند كه مسئول دفتر اسناد رسمي هويت متعاملين (ماده 50 قانون ثبت اسناد و املاك ) و اجتماع شرايط صحت و اعتبار معامله نظير اهليت طرفين (ماده 57 قانون ثبت اسناد و املاك ) و معلوم و معين بودن مورد عقد هر چند براساس اقرار طرفين و نيز مخالفت نداشتن با قوانين (ماده 60 قانون ثبت اسناد و املاك ) را احراز مي كند؛ اما يك سند عادي مربوط به معامله مال غير منقول كه برخلاف سندرسمي, هنگام تنظيم سند, اجتماع شرايط اعتبار عقد, به وسيله يك مرجع رسمي در آن احراز نمي وشد, دادگاه با رسيدگي قضايي وجود يا عدم شرايط مذكور و بالاخره اعتبار يا عدم اعتبار آن را معلوم مي كند.

(ممکن است هنگام انتقال از فایل ورد به داخل سایت بعضی متون به هم بریزد یا بعضی نمادها و اشکال درج نشود ولی در فایل دانلودی همه چیز مرتب و کامل است)

متن کامل را می توانید دانلود نمائید

چون فقط تکه هایی از متن پایان نامه در این صفحه درج شده (به طور نمونه)

ولی در فایل دانلودی متن کامل پایان نامه

همراه با تمام ضمائم (پیوست ها) با فرمت ورد word که قابل ویرایش و کپی کردن می باشند

موجود است

از لینک زیر می توانید دانلود کنید :

فایل ها برای اینکه حجم آنها پایینتر شود وراحتتر دانلود شوند با فرمت rar یا zip فشرده شده و پسوردگذاری شده اند. پسورد همه فایل های این سایت یکسان است.

برای دریافت پسورد فایل اینجا کلیک کنید

 دانلود پایان نامه رشته حقوق با موضوع فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي

 

مطالب مشابه را هم ببینید

141985615752731

فایل مورد نظر خودتان را پیدا نکردید ؟ نگران نباشید . این صفحه را نبندید ! سایت ما حاوی حجم عظیمی از پایان نامه ، تحقیق ، پروژه و مقالات دانشگاهی در رشته های مختلف است. مطالب مشابه را هم ببینید یا اینکه برای یافتن فایل مورد نظر کافیست از قسمت جستجو استفاده کنید. یا از منوی بالای سایت رشته مورد نظر خود را انتخاب کنید و همه فایل های رشته خودتان را ببینید فروش آرشیو پایان نامه روی دی وی دی

aca@

academicbooks@

دانلود پایان نامه رشته حقوق با موضوع جرم عقیم و جرم محال
دانلود پایان نامه رشته حقوق با موضوع حقوق شرکت هاي تعاوني
دانلود پایان نامه رشته حقوق با موضوع وظایف دفتر و مدیر دفتر دادگاه
تحقیق : لوث در نظام حقوقی ایران
پایان نامه:شوراي نگهبان در نظام جمهوري اسلامي ايران