پایان نامه ارشد : تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس

دانلود پایان نامه

گروه مدیریت

پایان نامه جهت اخذ درجه کارشناسی ارشد در رشته  مدیریت اجرایی

                      عنوان :

تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس

استاد راهنما:

آقای دکتر محمد محبی

استاد مشاور:

آقای دکتر جمشیدجعفری دارابجردی

 

     تابستان ۱۳۹۳

(در فایل دانلودی نام نویسنده موجود است)

تکه هایی از متن پایان نامه به عنوان نمونه :

(ممکن است هنگام انتقال از فایل اصلی به داخل سایت بعضی متون به هم بریزد یا بعضی نمادها و اشکال درج نشود ولی در فایل دانلودی همه چیز مرتب و کامل است)

 

چکیده:

هدف از این پژوهش تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس بوده است. جامعه اماری در این تحقیق شامل کلیه کارشناسان سازمان بنیاد مسکن در شهرستان بندرعباس می باشد.  نمونه گیری به روش خوشه ای و از میان کارشناسان در ادارات تابعه ینیاد مسکن شهرستان بندرعباس انتخاب شدند. تعداد ۱۸۲ کارشناس به عنوان نمونه تحقیق انتخاب شدند. تحقیق حاضر از نوع پژوهش های توصیفی و پیمایشی بوده است. از روش های آمار توصیفی و استنباطی برای تجزیه و تحلیل داده ها استفاده شد. یافته های پژوهش نشان داد که بین نوسانات نرخ ارز و رکود  مسکن ارتباط وجود دارد. علاوه بر این ، یافته های پژوهش نشان داد که بین میزان تقاضا برای مسکن  و رکود  مسکن ارتباط وجود دارد. یافته های پژوهش نشان داد که بین نرخ رشد نقدینگی و رکود  مسکن ارتباط وجود دارد. یافته های پژوهش نشان داد که بین میزان پیش فروش مسکن و رکود  آن ارتباط وجود

دارد. علاوه بر این نتایج نشان داد که بین سیاست مالی دولت وقیمت مسکن ارتباط وجود دارد.

کلیدواژه ها:

 قیمت مسکن ، رکود مسکن ، سیاست مالی دولت ، میزان نوسانات ارز ،

 

 فهرست مطالب

عنوان                                                                                                               شماره صفحه

فصل اول کلیات تحقیق ۱

مقدمه: ۲

بیان مساله: ۳

اهمیت و ضرورت انجام تحقیق: ۳

اهداف تحقیق: ۵

اهداف فرعی: ۵

هدف کاربردی: ۵

سوالات تحقیق: ۶

فرضیه های تحقیق: ۶

فصل دوم مبانی نظری و سوابق تحقیق ۷

مقدمه: ۸

قیمت مسکن و اهمیت آن: ۸

تعریف قیمت‌گذاری ملک : ‌ ۹

اهداف قیمت گذاری: ۹

عوامل‌ موثر بر قیمت‌گذاری ملک ۱۱

مراحل قیمت‌گذاری ملک ۱۲

ابزارهای سنجش قیمت مسکن: ۱۴

۳- عوامل موثر بر بازار مسکن ۱۸

سرمایه گذاری دربخش مسکن در غیاب بازار سرمایه ۱۹

۶-۱- عوامل تاثیر‌گذار «برون‌زا» ۲۷

۶-۲عوامل تاثیر‌گذار «درون‌زا» ۲۹

عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن: ۳۶

نقش تسهیلات بانکی: ۳۶

تاثیر رونق و رکود سایر بازارهای سرمایه گذاری بر مسکن ۳۸

تغییرات قیمت نهاده های تولید ۳۹

وضعیت کلان اقتصادی و تحریم ها ۳۹

تردید نسبت به آینده نرخ ارز ۴۰

رابطه قیمت مسکن با بازاررهن واجاره ۴۰

آشنایی با شهرستان بندرعباس: ۴۱

۱- چگونگی شکل گیری کلان شهر بندرعباس ۴۲

۱-۱ تحولات کالبدی  شهر بندرعباس ۴۲

۲-۱ تحولات جمعیتی شهر بندرعباس ۴۶

۳-۱ بررسی روند تحولات الگوی مهاجرت در شهر بندرعباس ۴۶

۴-۱-بررسی و‌یژگی‌های اجتماعی مهاجران وارده به شهر بندرعباس ۴۸

بررسی و شناخت مبدأ مهاجرین وارد شده به شهر بندرعباس از سایر استان‌های کشور طی سال‌های ۸۵-۱۳۷۵ ۵۲

۵-۱-بررسی مبدأ مهاجرین وارد شده به شهر بندرعباس از سایر شهرستان‌های استان هرمزگان طی سال‌های ۸۵-۱۳۷۵ ۵۴

۶-۱ پیش‌بینی جمعیت و برآورد مهاجرت در افق طرح ۱۴۰۵ ۵۶

۷-۱ بررسی نرخ رشد طبیعی (موالید و مرگ و میر) و میزان مهاجرت در شهرستان بندرعباس ۵۷

۸-۱-پیش‌بینی جمعیت در طرح مدیریت یکپارچه نوار ساحلی ۵۸

۹-۱-پیش‌بینی جمعیت در افق طرح جامع مسکن استان هرمزگان ۵۹

۱۰-۱ پیش‌بینی و برآورد مهاجرت در طی سال‌های آتی ۵۹

۲- تحولات اقتصادی شهر بندرعباس ۶۲

۱-۲ وضعیت اقتصادی و الگوی مسکن ۶۳

۲-۲ پراکندگی قیمت املاک مسکونی در شهر بندرعباس ۶۳

۳-۲  شناخت نقش و جایگاه ویژگی های اجتماعی، کالبدی وعملکردی محلات غیررسمی شهر بندرعباس ۶۴

۴-۲  جمع‌بندی و استخراج دیدگاه طرح‌های فرادست در ارتباط با اسکان کم‌درآمدها در شهر بندرعباس ۷۲

۱-۴-۲ جمع‌بندی نگرش‌های سطح کلان و میانی ۷۲

۲-۴-۲ جمع‌بندی سطح خرد ۷۴

سوابق و پیشینه تحقیق: ۷۶

مدل پیشنهادی تحقیق: ۸۱

فصل سوم روش شناسی تحقیق ۸۲

مقدمه: ۸۳

روش و نوع تحقیق: ۸۴

روش گردآوری اطلاعات: ۸۴

ابزار گرداوری اطلاعات : ۸۴

روش تجزیه و تحلیل داده ها: ۸۵

فصل چهارم تجزیه و تحلیل داده ها ۸۶

مقدمه: ۸۷

الف) توصیف دادهها : ۸۷

آزمون فرضیه های تحقیق ۹۵

آزمون فرصیه۲: ۹۷

آزمون فرصیه۳: ۹۹

آزمون فرصیه۴: ۱۰۱

آزمون فرصیه۵ : ۱۰۳

فصل پنجم نتیجه گیری و پیشنهادات تحقیق ۱۰۶

مقدمه: ۱۰۷

۵-۱- تبیین نتایج تحقیق: ۱۰۷

۵-۲- پیشنهادات کاربردی تحقیق: ۱۱۰

۵-۲-۱ پیشنهادات استخراج شده از فرضیات تحقیق: ۱۱۱

۵-۲-۲ پیشنهادات محقق: ۱۱۱

۵-۴-پیشنهادات محقق برای تحقیقات اتی: ۱۱۶

۵-۵-مشکلات تحقیق: ۱۱۷

نتیجه گیری : ۱۱۸

منابع فارسی: ۱۱۹

منابع لاتین: ۱۲۵

 

 

 

فهرست جداول

عنوان                                                                                                               شماره صفحه

جدول شماره ۱ : روند تحولات جمعیتی در شهر بندرعباس ۴۶

جدول شماره ۲: روند مهاجرت در شهر بندرعباس ۴۸

جدول شماره ۳: توزیع (نسبت درصدی) مهاجرین از نقاط مختلف در هر یک از مناطق پنج‌گانه در زمستان ۱۳۶۲ ۴۹

جدول شماره۴ : مبدأ مهاجرین وارد شده به شهر بندرعباس و استان هرمزگان طی سال‌های ۸۵-۱۳۷۵ ۵۳

جدول شماره ۵ : مهاجران وارد شده از سایر شهرستان‌های استان هرمزگان به شهر بندرعباس طی سال‌های ۸۵-۱۳۷۵ ۵۵

جدول شماره ۶ : میزان رشد و مهاجرت در مناطق شهری شهرستان بندرعباس سال‌های ۸۵-۱۳۷۵ ۵۷

جدول شماره ۷ : شاخص‌های حیاتی در مناطق شهری شهرستان بندرعباس در سال ۱۳۸۵ ۵۷

جدول شماره ۸ : پیش‌بینی جمعیت شهرستان و شهر بندرعباس در افق ۱۴۰۵ در طرح مدیریت یکپارچه نوار ساحلی ۵۸

جدول شماره ۹ : گزینه‌های پیش‌بینی جمعیت افق طرح نقاط شهری شهرستان بندرعباس در طرح‌های فرادست ۶۰

جدول شماره ۱۰ : برآورد جمعیت افزوده شده در افق طرح ۱۴۰۵ ۶۱

جدول شماره ۱۱: پاره‌ای از شاخص‌های اقتصادی جمعیت شهر بندرعباس در مقاطع مختلف سرشماری ۶۲

جدول شماره ۱۲ : شاخص تراکم جمعیتی در محلات غیررسمی شهر بندرعباس در سال ۱۳۸۵ ۶۴

جدول شماره ۱۴ : برآورد جمعیت افزوده شده در افق طرح ۱۴۰۵ ۶۷

جدول شماره ۱۵: موقعیت محلات غیررسمی در پهنه‌بندی و معابر پیشنهادی شارمند ۶۸

جدول شماره ۴-۱: توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب جنس ۸۸

جدول شماره ۴-۲: توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب گروهای سنی و جنسیت ۸۸

جدول شماره ۴-۳: مقایسه میزان تحصیلات پاسخگویان بر حسب جنس ۹۰

جدول شماره ۴-۴: توزیع فراوانی کارشناسان بر حسب سابقه کار در حوزه مسکن ۹۱

جدول شماره ۴-۵: توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب میزان درامدماهیانه(تومان) ۹۲

جدول شماره ۴-۶ : توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب میزان اگاهی از عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن ۹۳

جدول شماره ۴-۷: ‌آزمون K-S (توزیع نرمال)برای خوبی برازندگی توزیع داده های مربوط  به متغیرهای تحقیق ۹۴

جدول شماره۴-۸:خلاصه مدل رگرسیونی ۹۵

جدول شماره۴-۹:نتایج تحلیل واریانس ۹۶

جدول شماره۴-۱۰:ضرائب ۹۶

جدول شماره۴-۱۱:خلاصه مدل رگرسیونی ۹۷

جدول شماره۴-۱۲:نتایج تحلیل واریانس ۹۸

جدول شماره۴-۱۳:ضرائب ۹۸

جدول شماره۴-۱۴:خلاصه مدل رگرسیونی ۹۹

جدول شماره۴-۱۵:نتایج تحلیل واریانس ۱۰۰

جدول شماره۴-۱۶:ضرائب ۱۰۰

جدول شماره۴-۱۷:خلاصه مدل رگرسیونی ۱۰۱

جدول شماره۴-۱۸:نتایج تحلیل واریانس ۱۰۲

جدول شماره۴-۱۹:ضرائب ۱۰۲

جدول شماره۴-۲۰:خلاصه مدل رگرسیونی ۱۰۳

جدول شماره۴-۲۱:نتایج تحلیل واریانس ۱۰۴

جدول شماره۴-۲۲:ضرائب ۱۰۴

جدول ۴-۲۳ : خلاصه  نتایج ازمون فرضیه‌های تحقیق ۱۰۵

 

 

فهرست اشکال

عنوان                                                                                                               شماره صفحه

شکل ۲- نقشه بندرعباس ۴۵

نقشه بندرعباس ۵۴

نقشه بندرعباس ۵۵

جدول شماره ۱۳ : گزینه‌های پیش‌بینی جمعیت افق طرح نقاط شهری شهرستان بندرعباس در طرح‌های فرادست ۶۶

 

فهرست نمودار

عنوان                                                                                                               شماره صفحه

نمودار مقایسه ای نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ تورم عمومی ۲۰

نمودار شماره ۴-۱: گروههای سنی پاسخگو ۸۹

نمودار شماره ۴-۲ : وضعیت تحصیلی پاسخگویان ۹۰

نمودار شماره۴-۳ : سابقه کار کارشناسان ۹۱

نمودار شماره ۴-۴ :  میزان درامد شرکت کنندگان ۹۲

نمودار شماره ۴-۵ :  میزان اگاهی از میزان عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن ۹۳

 

فصل اول

کلیات تحقیق

 

مقدمه:

مسکن یکی از بخشهای مهم اقتصاد ایران است که وضعیت آن برای همه مردم،مهم است.برخی از افزایش قیمتها در این حوزه خوشحال میشوند و عده ای از کاهش قیمتها،برخی از رونق وشایدعده ای از رکود.بخش عمده ای از سرمایه گذاری سالانه در تشکیل دارایی ثابت وسرمایه گذاری بلند مدت شخصی خانوارهای ایرانی ونیز بخش قابل توجهی از سرمایه گذاری در دارایی ثابت شرکت های ایرانی،مربوط به این بخش است.تورم،رکود ویا رونق مسکن توسط اکثریت مردم دنبال میشودواز جذابیت خبری خاصی برخوردار است.از سوی دیگر مبحث اجاره بها برای کسانی که سرمایه لازم برای حضور در بخش سرمایه گذاری مسکن را ندارند،اهمیت دارد.

انتظار می رود که ادامه رکود جهانی اقتصاد باعث کند شدن رشد قیمت های مسکن شود. با این حال، حتی اگر رکود اقتصادی هم برطرف شود ،در صورتی که ثروتی که به شکل سهام نگهداری می شده است یکی از عوامل تعیین کننده تقاضای مسکن باشد، قیمت های مسکن ممکن است همچنان کاهش یابد.

از آنجا که نوسانات قیمت مسکن تاثیر مستقیمی روی سطح فعالیتهای اقتصادی دارد و تواما مصرف و سرمایه­گذاری را تحت تاثیر قرار می­دهد، مساله رشد بالای قیمت­ها در سالهای اخیر توجه سیاستگذاران و اقتصاددان­های کشور را به خود جلب کرده است. با توجه به اهمیت این مساله ، در این پژوهش با رویکرد کلان به بررسی علل رشد شدید و مداوم قیمتها در بازار مسکن درکلان­شهرهاوشهرهای بزرگ ایران به ویژه در شهر بندر عباس پرداخته شده است.

 

 

بیان مساله:

تعیین و برآورد قیمت مسکن در مناطق شهری از اهمیت زیادی برای برنامه ریزان وتصمیم گیران برخوردار است. این برآورد به ویژه اگر بتواند سهم عوامل تاثیرگذار در ارزش املاک را به خوبی منعکس نماید، می تواند در برنامه ریزی وتصمیم گیری در بسیاری از سیاست های شهری و منطقه ای مورد استفاده قرارگیرد . از یکسو شکوفایی بخش مسکن در سرانه تولید ملی موثر بوده و افزایش اشتغال را بهمراه خواهد داشت ، از سوی دیگر افزایش وام مسکن برای خرید یا هرگونه افزایش نقدینگی موجب افزایش تورم و فاصله گرفتن سطح درآمد عمومی با هزینه خرید مسکن خواهد شد. لذا برنامه ریزی مسئولین دولتی در مهار تورم و افزایش قیمت همراه ایجاد رونق در بازار مسکن نیازمند مطالعه دقیق این موضوع میباشد. (سعیدی ، ۱۳۹۰)

مسکن یکی از بخشهای مهم اقتصاد ایران است که وضعیت آن برای همه مردم مهم است.بررسی روند تاریخی نشان میدهدکه افزایش قیمت مسکن شباهتی به افزایش قیمت عموم کالاها ندارد .فلذا در این تحقیق سعی بر این خواهد شد که تا جای ممکن عوامل و متغیرهای موثر بر نوسان قیمت مسکن در شهر بندرعباس ،ابتدا شناسایی گردد سپس تحلیل ونحوه تاثیر عوامل فوق بروضعیت قیمت مسکن موردارزیابی قرار گیردودرانتها مدلی برای ارزیابی شرایط موجود از لحاظ ارزش سرمایه گذاری دربخش مسکن درآن بازه زمانی برای مخاطب ارائه گردد.

تعداد صفحه : ۱۴۷

قیمت : ۱۴۷۰۰ تومان

بلافاصله پس از پرداخت لینک دانلود فایل در اختیار شما قرار می گیرد

و در ضمن فایل خریداری شده به ایمیل شما ارسال می شود.

پشتیبانی سایت :        ****       ali.farjadniya@gmail.com

در صورتی که مشکلی با پرداخت آنلاین دارید می توانید مبلغ مورد نظر برای هر فایل را کارت به کارت کرده و فایل درخواستی و اطلاعات واریز را به ایمیل ما ارسال کنید تا فایل را از طریق ایمیل دریافت کنید.

***  *** ***

ارسال شده در